政策細節解讀

　　1、認房的幾種常見情況

　　要全國有過購買住宅公積金貸款記錄，但是北京名下無房，在北京買房就算二套。

　　有多次商業貸款記錄但是北京無房，在北京買房算二套。

　　曾經有過40年50年產權商用房的貸款記錄，北京無房，買房算首套。

　　夫妻雙方離婚了，但是之前共同貸款過，按照道理復婚再買房算二套，但是因為銀行系統裡面只能查到主借款人，所以從實際操作中離婚後副借款人再買房可以算首套。

　　有過公積金提取記錄，沒有貸過款，名下無房，算首套。

　　全款買入且已售出的住房，因為沒有貸款記錄，所以不受影響，再購房算首套。

　　關於家庭名下房屋，只看你准備交易新房時的當下節點。如果你曾經名下有3套房、5套房，但是已經全都賣了，那麼從『認房』的角度，屬於名下無房。

　　請注意，如果您在延慶有一套房，在懷柔有一套房，也是算『有房』，不是僅僅指城區。

　　2、認貸的幾種常見情況

　　『認貸』指全國范圍內，在全國任何一個地方有住宅房貸記錄都算。注意是住宅房貸記錄，有網友擔心用分期付款買過電腦被算『認貸』就是太過焦慮了。

　　只要在銀行系統中顯示有過住房貸款記錄，不管貸款是否還清，都受影響，都會至少按照二套算。

　　『認貸』中不管有多少筆，都只認一次。你在外地有兩次購房貸款記錄，在北京還有一次公積金貸款記錄，這種怎麼算？這些只算一次！也就是說『認貸』只分有和無，『有』就算二套，『無』就算首套。

　　公積金和商貸在系統中都能查到記錄。

　　3、於是否影響購房資格

　　購房資格、稅收政策按照原口徑執行。

　　請注意，即使原來在外地有過貸款，也不影響自住房的申購，也不影響現在的棚改政策等等。

　　這也就是說，有可能您會按照首套申購成功自住房、按照首套繳稅，但是要按照二套房貸款。請關注一下這種情況。

　　4、生效時間

　　生效節點是以網簽為准。沒有網簽的，就算簽了合同，也只能執行新政。如果之前已經網簽，應該可以還按老方案執行。但是如果您辦理貸款的銀行有特殊要求，則按照這家銀行的要求來。

　　新政對於購房者的影響

　　看過上文後您應該能夠確定自己的購房資格和貸款情況，接下來就要重新算一筆賬了。

　　1、如果你名下無房也沒有過住房貸款記錄，317新政對你的影響在於，貸款期限最高25年，月還款額相應地就會增加。

　　以貸款200萬等額本息基准利率4.9%計算，貸25年比30年月均多還961元。

　　2、如果你名下有1套房，商業貸款已結清(317之前可認定為首套)，317新政後購房，首付比例提高，契稅成本也將增加。

　　·以北京總價400萬的住宅為例，317新政之前首付最少140萬，新政之後最少240萬，你需要多籌100萬。契稅則由1%上漲到3%，多付近8萬。另外，貸款利率變為基准利率的1.1倍，200萬25年期貸款，月還款額將增加575元。

　　·以北京總價1000萬的入門改善住房為例，首付需要多籌集1000*60%-1000*35%=250萬。

　　情況三：如果你名下有1套房，貸款未結清(317之前也認定為二套)，317新政後購房，首付比例提高10個點。

　　-以總價400萬上車房為例，首付增加400*10%=40萬，契稅無變化。

　　-以總價1000萬改善房為例，首付增加1000*10%=100萬。

　　新政下我們該如何調整置業計劃

　　1、自住型商品房

　　2016年9月30日『京八條』明確要求加快自住型商品房供應；2017年初北京市住建委提出新增1.5萬套以上自住房供地；2017年1月12日北京規劃國土委發布6宗自住房供應的預公告，可見加大自住房供應已經成為北京2017年土地供應的重點。為了能夠在下半年盡快形成自住房項目供應，平抑新房房價，預計上半年北京將迎來自住房供地和成交高峰。

　　從供應上看，北京樓市未來會加大自住房的供應，在今年各區的供地計劃中，海淀、朝陽區等熱門區域也出現了自住房的供應，加上此次調控不涉及自住房，如果有自住房的申購資格，就趕快加入搖號大軍吧，在購房成本上還是有極大優勢的。

　　2、商住房

　　本次樓市調控的對象仍然是住宅，沒有涉及商住房，而在北京仍有大量的商住房項目供應。商住房首付款的比例最低是50%，購買不限套數，不受新政提高首付款比例的限制。建議購房者選擇交通配套比較方便的商住項目，但要避免盲目購房，謹慎投資。

　　3、低總價樓盤

　　對於改善置業的購房者來說，如果屬於二套房，執行普通住宅60%，非普住宅80%的首付比例，因此市場中二次換房的人群不得不重新購房的面積，以此來降低買房的成本。但對於『以小換大』的需求來說，可能需要到更遠的區域選擇低總價的大戶型房源，如果家庭有自駕車，可以選擇位置偏離軌道交通的次新房，只要小區周邊的生活配套比較豐富，也不失為一種選擇。