調查·問題3

　　法拍房還能『撿漏』嗎？難。

　　過去，在以拍賣公司現場拍賣為主的傳統司法拍賣模式下，由於信息渠道不順暢，導致公眾難以及時了解司法拍賣的訊息。參與的人少，競爭不激烈，總會有『撿漏』的機會，也因此成為一些炒房客獲取低價房的渠道。但是，隨著網絡司法拍賣越來越普及，想在法拍房中『撿漏』越來越難。

　　朝陽法院執行一庭副庭長於洋告訴記者，按照規定，法拍房的評估報告有效期為一年。在評估報告做出後，該房產究竟何時能進入實際拍賣則要由執行法官根據具體情況來確定，這中間往往會產生一個時間差。

　　如果此時正好趕上房價快速上漲，那麼這套房的起拍價很有可能明顯低於市場價格，甚至出現『腰斬』的情況也不足為奇。因為根據規則，法拍房的起拍價是根據評估價來確定的，不得低於評估價的70%。

　　但起拍價低，並不意味著法拍房就一定能夠便宜獲得，尤其是在有限購政策的一線城市。3月28日，位於朝陽區百子灣西裡的一套建築面積為153平方米的三居室在淘寶網司法拍賣平臺成交。該房產的起拍價為1004萬元。記者注意到，該套法拍房共有8人報名參與，經過250輪競價，最終以1730餘萬的價格成交，折合每平方米11.3萬餘元。而記者從某房產中介獲得的信息為，該小區目前市場均價在每平方米8萬元。

　　當然，也並非完全沒有『撿漏』的機會。記者注意到，一套位於海淀區玉淵潭南路11號院的法拍房，在2月28日第一次網拍時因無人報名而流拍。這是一處豪宅小區，建築面積為405平方米，一次網拍的起拍價格為3423萬元。

　　相隔一個月，3月27日同樣還是這套房進行二次網拍，根據規則起拍價被降至2739萬，當天有7人報名參與。經過321輪的競價，這套房最終以4014萬的價格成交，比一拍的起拍價格高出近600萬，折合單價每平方米9.9萬元。而記者在某知名二手房網站查詢，該小區同期均價為每平方米9.6萬元。

　　所以，究竟什麼時候該出手？也許只能用『緣分』來解釋。

　　提醒：法拍房有風險購買者需謹慎

　　購買法拍房也有一些問題需要注意，當中的風險不低，提醒購買者要謹慎處理。

　　悔拍保證金可能不予退還。競拍時，有人在衝動之下喊出了超過市場行情的價格，過後又後悔。然而《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若乾問題的規定》中明確規定：拍賣成交後買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用於支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低於原拍賣價款的差價、衝抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。所以，司法拍賣非兒戲。競拍前，要先了解清楚相關規則，以及標的物的具體情況和市場行情。

　　大部分需全款支付。早些年，購買法拍房都需要一次性付款，這令不少人望而卻步。最近一兩年，部分法院和銀行陸續放開法拍房的按揭貸款業務。但由於競拍結果的不確定性，操作中有一定的技術難度，目前尚未普及。大部分房產仍需全款支付。

　　司法拍賣房產存在較高的風險。如存在物業、水電、暖氣等欠費情況，或者有可能出現房屋漏水、房內有戶口遷不走、有債主上門討債、前房主已佔用學區房的學籍等問題。如果房內有人居住且不肯搬走，騰退也是一件麻煩事。買到房卻一直住不進去，並因此產生糾紛的也不是沒有發生過。更甚的還會碰上『凶宅』等意外情況。

　　根據規則，競買人一旦作出競買決定，即表明已完全了解並接受拍賣房產的現狀和一切已知及未知的瑕疵。因此，競買者對於法拍房可能存在的風險要有一定的心理准備。